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Le 11 septembre 2019 a eu lieu un conseil municipal au cours duquel une délibération approuvant la vente d’un terrain, rue des chênes à Crépy en Valois au profit de la société Pôle de Santé du Valois (Polyclinique st Côme) a été approuvée.
La demande de rendez-vous adressée par les médecins de la maison médicale au préfet de l’Oise pour un contrôle de légalité renforcé de cette vente et la demande de recours gracieux adressée au maire de Crépy en Valois, très bien formulées, très bien argumentées et de grande qualité, nous amène à publier ces 2 documents.
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Comité de rédaction de l’association Crépy environnement et qualité de la vie.
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Association de Gestion du Centre de Santé du Valois
20, Avenue de Senlis
60800Crépy en Valois
Association enregistrée sous le numéro W604008272
Déclarée à la préfecture de l'Oise le 19 décembre 2018
Paru au J.O. n°51 le 22 décembre 2018
Monsieur Louis LE FRANC
Préfet de l’Oise
1, place de la préfecture
60022 BEAUVAIS cedex
Crépy-en-Valois, le 28 septembre 2019
Nos références :
Création d’un Centre de Santé
Objet :
Demande de Rendez-vous,
Demande de contrôle de légalité renforcé concernant la délibération du Conseil Municipal de CREPY-EN-VALOIS en date du 11 septembre 2019, relative à la VENTE DE TERRAIN-RUE DES CHÊNES (DEL 2019-09-11).
Monsieur le Préfet,
La création du Centre de Santé du Valois, établissement de soins de proximité de médecins salariés, se définit comme une réponse à la baisse de la densité médicale d'omnipraticiens sur le territoire du Valois, baisse préoccupante qui a été présentée et analysée dans notre dossier constitutif de création aujourd’hui en fin d’examen auprès de L’A.R.S.T.60.
Après plus de six mois d’élaboration de notre dossier avec le concours positif de l’Agence Régionale de Santé Territoriale de Beauvais, nous entrons dans un phasage plus opérationnel : en effet, l’A.R.S.T.60 nous convie à une rencontre de travail avec la C.P.A.M. de l’Oise ce lundi 29 Septembre en matinée.
Notre projet nommé « Centre de Santé du Valois » est porté par notre association à but non lucratif,
« L’Association de gestion du Centre de Santé » enregistrée sous le numéro W604008272 à la préfecture de l'Oise comme précisé Art. L. 6323-1-3 modifié par l'ordonnance 2018-17du 12 janvier 2018.
Son bureau est composé de:
• Dr Yvon Dahan, Maison Médicale de Crépy en Valois,
• M. Jean-Pierre Mouney, retraité de l'Action Sociale,
• M. Gilles Jauneau, Biologiste médical, Directeur du Laboratoire de Biologie de la Maison Médicale de Crépy.
Notre projet de « Centre de Santé » s’appuie sur l’architecture physique de l’actuelle Maison Médicale de Crépy en Valois dont les bâtiments disposent de locaux adaptés : cabinets de médecins, salle d’attente individualisées, salles administratives et de réunions, guichet d’accueil.
Quelques aménagements de modernisation et de rafraîchissement seront réalisés pour un meilleur accueil et confort de l’ensemble des patients par la SCI propriétaire des murs avant son ouverture.
Ce projet de création, vise à rétablir l'égal accès de tous aux soins de proximité et, de permettre aux jeunes médecins diplômés d'accéder à une pratique professionnelle en salariat, forme de professionnalité de « la médecine de ville » qui se substitut progressivement à l’activité libérale aujourd’hui délaissée par les nouvelles cohortes de jeunes médecins diplômés généralistes.
L’enthousiasme de ce projet qui nous meut, reste aujourd’hui bien contrarié par les choix et attitudes du Maire de notre ville de Crépy en Valois qui depuis de nombreux mois, n’en peut plus d’entretenir dans la ville, un climat de mensonges et de délation contre le projet que nous portons avec des médecins de la maison médicale.
Pour illustrer notre propos, la revue municipale de « Crépy Infos » du mois de Mai et celle parue en juin contenant notre droit de réponse, en portent témoignage.
Cependant le jeudi du 11 septembre 2019, une délibération votée à la demande du Maire en Conseil Municipal relative à la VENTE DE TERRAIN - RUE DES CHÊNES (DEL 2019-09-11), défavorise manifestement le Centre de santé du Valois dont l’ouverture est programmée pour janvier 2020.
Cette vente et les conditions consentie à celle-ci (cession de terrain de la ville à vil prix, don d’équipement de parking et de voirie à charge de la commune) bénéficie à un seul bénéficiaire : la structure immobilière et financière privée nommée « Pôle de Santé du Valois ».
L’ensemble de ces éléments, nous paraissent non approprié, inéquitable et irrégulier notamment sur son objet le justifiant, très similaire au Centre de Santé du Valois au-delà de l’inclusion d’un centre d’hémodialyse d’une quinzaine de lits très opportunément inclus dans le projet de « Pôle de Santé du Valois » .
Cette vente profitera au principal, aux intérêts privés exclusifs non seulement au gérant principal qui par ailleurs dirige la polyclinique St Côme de Compiègne (monsieur Vincent Vesselle), mais aussi aux trois autres gérants de l’ensemble des S.C.I. constituant « la Société Pôle Santé du Valois » tel qu’indiqué dans la délibération que nous contestons sur la forme et sur le fond.
Nous sollicitons votre haute bienveillance pour bien vouloir nous recevoir pour vous exposer :
• Le contexte de santé publique de notre commune associé à notre canton et, le travail que nous avons entrepris depuis de nombreux mois,
• L’intérêt de notre projet sans couts financiers directs pour la collectivité et,
• Notre demande d’instruction des plus fines, ordonnée à vos services lors du contrôle de légalité, concernant la délibération 2019-09-11, relative à la VENTE DE TERRAIN-RUE DES CHÊNES prise par le Conseil Municipal le 11 septembre dernier.
Souhaitant que cet éclairage singulier et notre requête retienne toutes votre attention,
Recevez Monsieur le Préfet notre profond respect et notre Haute Considération,
Pour l’Association de Gestion du Centre de Santé du Valois
Jean-Pierre MOUNEY
Président
Pièces Jointes :
1. Le recours gracieux auprès du Maire de Crépy en Valois,
2. La délibération 2019-09-11, relative à la VENTE DE TERRAIN-RUE DES CHÊNES.
1. Le recours gracieux auprès du Maire de Crépy en Valois,
Association de Gestion du Centre de Santé du Valois
20, Avenue de Senlis
60800Crépy en Valois
Association enregistrée sous le numéro W604008272
Déclarée à la préfecture de l'Oise le 19 décembre 2018
Paru au J.O. n°51 le 22 décembre 2018
LRAR
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Monsieur Bruno Fortier
Maire
Mairie de Crépy en Valois
2, avenue du Général Leclerc
60800 CREPY-EN-VALOIS
Crépy-en-Valois, le 23 septembre 2019
Vos références :
DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL DU 11 SEPTEMBRE 2019
DEL 2019-09-11 -VENTE DE TERRAIN - RUE DES CHÊNES
Objet : Recours gracieux
Monsieur le Maire,
J’ai l’honneur de former un recours gracieux, visant au retrait pour illégalité, de la délibération du Conseil Municipal de CREPY-EN-VALOIS en date du 11 septembre 2019, relative à la VENTE DE TERRAIN - RUE DES CHÊNES (DEL 2019-09-11).
En effet, au nom de notre association, cette délibération me paraît en effet entachée de plusieurs vices affectant aussi bien sa légalité interne que sa légalité externe pour les raisons suivantes :
1. « Vu la délibération du 23 juin 2010 modifiant le programme d'aménagement d'ensemble (PAE) du secteur « Campus » approuvé par délibération du 9 octobre 2007, précisant notamment « que le besoin, aujourd'hui, d'un nouveau groupe scolaire n'est pas avéré et qu'il est préféré un remaniement de la carte scolaire »,
Considérant que le programme d'équipement annexé à la délibération du 9 octobre 2007 devait être achevé au plus tard au 31 décembre 2015 et qu'aucun autre programme d'équipement public n'est venu prendre la suite sur ce secteur,
2. « Considérant que le programme d'équipement annexé à la délibération du 9 octobre 2007 devait être achevé au plus tard au 31 décembre 2015 et qu'aucun autre programme d'équipement public n'est venu prendre la suite sur ce secteur
Il convient tout d’abord de déterminer quelles sont les règles d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété qui sont applicables sur les parcelles communales à détacher des parcelles BE2, BE142 et BE 147 situées rue des Chênes à Crépy-en-Valois, en zones IAUb1 et IAUb2 du PLU.
Nous constatons tout d’abord, que ces parcelles sont situées au PLU dans un périmètre d’une OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) développée sur un secteur à enjeux.
Le régime des OAP figure aux articles L. 151-6, L. 151-7 et R. 151-6 à R. 151-8 du Code de l’urbanisme.
Je vous rappelle que l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, dispose que : « Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.
Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement mentionnées à l'article L. 123-1-4 et avec leurs documents graphiques. »
En l’espèce, dans le PLU actuel, le terrain communal à vendre (cadastré BE 147) est situé dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) intitulée Secteur le « Campus ». En aucun cas l’OAP n’a pas été modifiée par la délibération du 23 juin 2010 auquel vous faites référence. La délibération du 23 juin 2010 modifie uniquement le PAE, mais aucunement l’OAP du secteur le « Campus ». Il ne faut pas confondre PAE et OAP !
Je vous rappelle que le PAE « est un dispositif de participation des constructeurs au financement, en tout ou partie, d’un programme d’équipements publics qu’une commune s’engage à réaliser, dans un secteur déterminé, pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier de ce secteur ». Il faut également noter que depuis le 1er mars 2012, il n’est plus possible de créer de Programme d’aménagement d’ensemble (PAE) ; toutefois les PAE instaurés avant cette date continuent à produire leurs effets jusqu’à ce que le conseil municipal décide de le clore
En conséquence, en l’état actuel du PLU, le projet de constructions privé annoncé dans la délibération du 11/09/2019 « d’une maison de santé », d’un laboratoire d’analyse médicales, d’une unité de radiologie, d’une une unité de dialyse médicalisée est incompatibles avec l’orientation actuelle « Le campus » tendant à ce que l’urbanisation du secteur se fasse par des « équipements collectifs et publics : en sus d’un nouveau groupe scolaire (compris restaurant) et du Centre aquatique projeté (2006), le site accueillera essentiellement des aménagements de plein air dédiés au sport, aux loisirs, à la détente ; l’ensemble s’intégrera et participera au concept global visé plus haut, de parc public paysagé.
A notre connaissance, sauf à le démonter, l’OAP n’a pas été modifiée formellement. Il conviendrait préalablement de la modifier au moyen d’une révision du PLU, conformément à l’article L. 153-31 du code de l’urbanisme qui prévoit que la mise en œuvre d’une procédure de révision du plan local d’urbanisme s’impose si la collectivité territoriale décide : « 1° soit de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable […] »
En dehors de ces hypothèses, l’article L. 153-36 du même code prévoit que c’est la procédure de modification qui s’applique si la collectivité territoriale décide de modifier : « Le règlement, les orientations d’aménagement et de programmation ou le programme d’orientations et d’actions ».
Il convient de conclure en conséquence que le projet présenté n’est pas compatible avec l’OAP Secteur le « Campus » et qu’il ne peut être engagé en l’état.
« Considérant dès lors que la Ville dispose des terrains situés rue des Chênes, qu'elle entend destiner à l'émergence d'un Pôle Santé, équipement d'intérêt général pour l'ensemble du Valois,
Vu l'engagement d'achat de la Société « POLE DE SANTE DU VALOIS », en vue d'acquérir, au prix de 86 euros hors taxes du m², un terrain de 6.700 m² environ à détacher des parcelles BE2, BE142 et BE147 situées rue des Chênes à Crépy-en Valois, en zones IAUb1 et IAUb2 du Plan Local d'Urbanisme (« lot 1 » sur le plan joint en annexe), »
Cette délibération indique disposer de terrains situés rue des Chênes, qu'elle entend destiner à l'émergence d'un Pôle Santé, équipement d'intérêt général pour l'ensemble du Valois. Elle précise en plus que la Société « Pôle Santé » s’engage à l’acquérir. »
Nous contestons avec force en droit sur le fond votre délibération considérant sur les points suivant :
1. La notion de « Projet d'intérêt général » ne répond pas ici aux caractéristiques de son objet et de sa destination qui par nature est désintéressée.
Pour rappel, le droit public défend l'intérêt général.
Il s'oppose en cela au droit privé qui régit les rapports entre les personnes privées, physiques ou morales.
En effet, il s’agit ici de cession par la ville d’un bien collectif public au profit d’une société à caractère financière et spéculative constitués de quatre sociétés privées à but lucratif et non désintéressé habillée d’un intérêt médical regroupées dans la une entité unique nommée « Pôle de Santé du Valois » regroupant La société ASCLEPION, la société ACRIM, la société LE NEPHRON, la société SCI BIOCOME.
L’article 1er de ses statuts du « Pôle de Santé du Valois », indique « Il est formé, entre les propriétaires des parts ci-après créées et de celles qui pourront l’être ultérieurement, une société civile régie par tes dispositions du titre IX du livre Ill du Code civil, les textes pris pour son application, et par les présents statuts…
La délibération 2019-09-11 que nous contestons, induit faussement, une caractéristique d’intérêt général qui ne s’applique pas en l’état puisque le bénéficiaire de la destination du terrain public de la ville de Crépy-en-Valois est une entité juridique privée qui par ses statuts (déposés au Greffe du tribunal de commerce de COMPIÈGNE), est une société immobilière privée dont l’objet est financier et capitalistique, dont l’objet est indiqué ci-dessous :
- « L’acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement de tous immeubles et plus particulière l'acquisition d’un terrain sur la commune de Crépy-en-Valois (60) en vue d'y établir un Pôle de Santé aux fins de locations,
- La propriété, l'achat, la remise en état et la rénovation, la réalisation de toutes opérations de construction, la vente, l’administration et l'exploitation par bail,
Location ou autrement de tous biens immobiliers dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement.
- La souscription et l'obtention par l'achat desdits biens immobiliers de tous prêts et ouvertures de crédits avec ou sans garantie hypothécaire.
- et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil. … ».
Par ailleurs en droit de l’urbanisme, le projet d’intérêt général comme le précise la circulaire interministérielle du 27 juin 1985, « est une notion d'équipement ou d’ouvrage qui désigne une réalisation d'une certaine ampleur et correspond plutôt à la création de quelque chose qui n'existait pas auparavant ou encore à une extension ou à une modification sensible d'un ouvrage existant public ».
En aucun cas un établissement « d’intérêt Général » nuit à l’équilibre de l’existant, il a vocation à apporter un complément et non à le détruire.
Le projet de nature privé « Pôle de Santé du Valois » ne répond à aucun critère public et nuit à l’équilibre du tissu social de la ville qui possède déjà un ensemble de service médicaux regroupés et coordonnés (Médecins Généralistes, Laboratoire d’analyses médicales, Radiologie) dans l’espace nommée « la Maison Médicale » avenue de Senlis.
Celle-ci abritera le Centre de Santé qui très prochainement recevra son numéro d’agrément pour un service continu de santé pour le Valois en collaboration étroite avec le secteur hospitalier de Compiègne pour l’accueil de Médecins spécialistes.
D’autre part, on notera en règle générale que les PLU donnent la définition suivante de « l’Équipement d'intérêt général » : infrastructure ou superstructure d'intérêt collectif destinée à un service public (alimentation en eau potable y compris les forages, assainissement, épuration des eaux usées, déchetteries, réseaux, infrastructures, équipements portuaires, équipements de transport public de personnes, digues de protection rapprochée des lieux densément urbanisés...), les constructions et installations liées à la surveillance du début d’un fleuve ou d’une rivière (cabines limnométriques).
Le Pôle Santé envisagé ne peut donc être regardé comme répondant à cette définition, de « l’équipement d'intérêt général » qui ne figure d’ailleurs pas dans le PLU (Zone IAUb1 et IAUb2). Cette notion « d’équipement d'intérêt général » est dénuée de fondement et par sa mention dans la délibération n’a pas permis aux conseillers municipaux de voter en toute connaissance de cause.
Conformément à l’article L.2241-1, dernier alinéa, l’avis des domaines a été indiqué, mais on constate une décote du prix de base de 100 € HT pour proposer de s’en tenir au final à un prix principal de 86 € HT sans explications motivée et justifiée. Ce prix est certainement la conséquence de l’engagement infondée de la commune à construire un parking public à l’usage exclusif des deux futurs acquéreurs. Il constitue donc une libéralité, et une aide financière indirecte strictement interdite.
2. La délibération 2019-09-11 ne mentionne pas l’autorisation de diviser la parcelle communale BE 147.
La division n’est pas indiquée dans la délibération alors que celle-ci est engagée puisqu’un projet de division a bien été réalisé au mépris du conseil municipal. Le projet de division n’est pas indiqué dans les visas ni les considérants. De plus il est indiqué « que les surfaces exactes à acquérir seront fixées par l’intervention d’un géomètre-expert ».
L’assemblée délibérante ne disposait donc pas de tous les éléments relatifs à la division et n’a donc pas pu se prononcer sur « tous les éléments essentiels du projet dans son ensemble ». La délibération est donc illégale.
En l’espèce, la division projetée est réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissance, elle sera nécessairement constitutive de lotissement et à ce titre, soumise avant toute vente de lot, et sauf cas particulier d’exemption, soit à la procédure de déclaration préalable, soit à celle du permis d’aménager. À défaut d’obtention d’autorisation préalable, le vendeur (en l’espèce la commune) sera considéré comme « lotisseur de fait » et passible de sanctions pénales lourdes prévues aux articles L. 480-4-1, L. 480-15 et L. 480-16 du Code de l’urbanisme (jusqu’à 15 000 euros d’amende et annulation de la vente dans certains cas).
En France, la constructibilité est déterminée par rapport à l'unité foncière. La définition est la suivante : « l’îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, commune de Chambéry).
Vous tentez de constituer une unité foncière « sur mesure » pour les deux SCI, afin qu’elles obtiennent un droit de construire optimal. Le risque est grand d’obtenir l’annulation des autorisations d'urbanisme sur le fondement de la fraude, en constatant «la formation d'une assiette foncière artificielle ».
Vous ne pouvez pas recourir au permis de construire valant division prévue par l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme.
C’est une autorisation qui regroupe l’autorisation de diviser et celle de construire.
Elle n’est pas possible en l’espèce, car la totalité du projet n’est pas connue dès le dépôt de la demande de permis de construire. En effet, le recours au permis de construire valant division suppose que le pétitionnaire connaisse dès le départ le détail de son projet puisque l’autorisation porte certes sur la division, mais également sur les constructions à édifier. Lesquelles ne sont même pas présentées dans la délibération litigieuse.
Il ne s’agit pas non plus d’une « division primaire » au sens de l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme qui indique « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ».
Cette procédure consiste à permettre la division par un propriétaire au profit d’un tiers ayant obtenu un permis de construire. Il suffit ainsi que l’acquéreur projeté ait obtenu un permis de construire avant la vente pour que la division foncière puisse intervenir. Ce qui n’est pas le cas, en l’espèce, puisque les SCI n’ont pas déposé de permis de construire….
Nous maintenons notre position. Le terrain provient d’une division à venir, la règlementation sur les lotissements s’applique. Le projet relèvera d’un permis d’aménager.
En effet, les lotissements de deux lots (parcelles contiguës) ou plus qui, en outre, prévoient la réalisation de voies ou d'espaces communs sont soumis au permis d'aménager. La définition du lotissement est très claire : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d'en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
De plus, les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement (ce qui est le cas dans ce projet « puisque des voies intérieures au projet pourront faire d’une rétrocession dans le DP… ») sont soumis au permis d'aménager, quel que soit le nombre de lots.
Le dossier du lotissement n’a pas été présenté au conseil municipal et doit comporter au moins :
• Les plans (plan masse, plan parcellaire et plan de bornage périmétrique),
• Le projet architectural, paysager et environnemental,
• La liste et le montant des participations, c’est-à-dire des taxes mises à la charge du lotisseur
• La répartition de la Surface Hors œuvre Nette maximale (elle peut être répartie entre les différents lots soit par le permis d’aménager, soit par une attestation délivrée par l’aménageur à l’occasion de la vente des lots),
• Le nombre maximum de lots autorisés,
• Les obligations éventuelles en matière d’archéologie préventive,
• Le programme de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement,
• L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale libre (à laquelle sera dévolue la propriété des équipements communs) ou l’indication de l’existence d’une convention signée avec la commune ou l’EPCI compétent (EPCI = Établissement Public de
Coopération Intercommunale) portant transfert de la totalité des voies et espaces communs dans leur patrimoine,
• Le règlement du lotissement,
• Les prescriptions particulières pour des constructions en zones à risques.
Nous vous rappelons que l’article L 441-4 du code de l’urbanisme impose au demandeur pour une demande de permis d’aménager concernant un lotissement de faire appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE). Pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à 2500 m² le recours à l’architecte pour élaborer le PAPE du permis d’aménager est obligatoire (R 441-4-2 du code de l’urbanisme).
Ce PAPE n’a pas été fourni au conseil municipal, ce qui démontre que le projet est prématuré.
De plus, je constate que le bornage n’a pas été mentionné et a fortiori autorisé dans cette délibération par le conseil municipal.
En effet, toute division de terrain en vue de construire constituant une opération de lotissement, un bornage s'impose désormais dès l'avant-contrat de vente, à peine de nullité (Article L115-4 du Code de l’Urbanisme) : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage.
Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. »
3. La promesse de vente
La délibération prévoit de charger le Notaire de rédiger une promesse de vente. Cette rédaction démontre encore une fois que le projet n’est absolument pas abouti.
De plus, l’article L442-4 du code de l’urbanisme indique « Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager ».
C’est bien la démonstration qu’il fallait au moins présenter au conseil pour sa parfaite information, un avant-projet détaillé du permis d’aménager.
4. Interdiction des aides :
La commune ne peut pas attribuer une aide indirecte sous la forme de la construction d’un parking public en faveur des deux sociétés (Société POLE DE SANTE DU VALOIS et Société SCI RYM).
Je vous précise que l’attribution de telles aides par la commune est conditionnée par le respect des dispositions de l’article L.2251-3 du Code général des collectivités territoriales, qui dispose « lorsque l’intervention de la commune a pour but d’assurer le maintien des services nécessaires à la satisfaction des besoins de la population en milieu rural et que l’initiative privée est défaillante ou absente, elle peut accorder des aides directes et indirectes, sous réserve de la conclusion avec le bénéficiaire de l’aide d’une convention fixant les obligations de ce dernier […] ».
Pour rappel, les conditions de la mise en œuvre des aides sont donc au nombre de trois :
• Un service nécessaire à la satisfaction des besoins de la population (qui est existant à Crépy-en-Valois notamment avec la Maison Médicale-Centre de Santé), d’autre part,
• Le service concerné doit être nécessaire à la satisfaction des besoins de la population en milieu rural, la commune de Crépy-en-Valois n’est pas considérée en milieu rural avec ces 15 000 habitants (notion plus large que la notion de commune rurale qui est limitée aux communes de moins de 2.000 habitants) et enfin,
• Une carence de l’initiative privée doit être constatée (ce qui n’est pas le cas à Crépy-en-Valois, car il y a des médecins généralistes).
Aucune de ces conditions ne s’est réalisée.
En tout état de cause, si celles-ci existaient, ce qui reste à démonter, elles devraient faire l’objet d’une convention avec les futurs propriétaires qui manifestement n’a pas été produite au conseil municipal.
5. Aménagement d’un Parking :
La construction exigée par la Société « Pôle de Santé du Valois » mentionnée dans la lettre d’engagement de ladite société avec le financement par la ville d’un parking municipal d’une trentaine de place et que l’aménagement soient réalisé au frais de la ville.
Elle s’est traduite dans la délibération dans le 5e considérant : « la ville pour sa part aménagera sur le restant de la parcelle BE 147 (« lot 3 » sur le plan joint en annexe) un parking public, et procèdera aux aménagements nécessaires sur la rue des Chênes et notamment sa jonction avec l’avenue des Erables ».
L’article L.2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) pose le principe selon lequel toute occupation ou utilisation privative du domaine public donne lieu au paiement d’une redevance. Certes il y a des exceptions à ce principe pour que certaines occupations privatives du domaine public soient consenties à titre gratuit. Il faut qu’un intérêt public le justifie et que l’activité exercée sur le domaine public soit dépourvue de tout caractère lucratif. Ce qui n’est pas le cas en espèce, les deux sociétés ont un caractère lucratif incontestable.
En conséquence, il n’est pas possible de mettre à disposition gratuite le futur parking qui fera partie du domaine public sauf à violer les articles L.2125-1 alinéa 1 et L.2125-3 du CG3P.
D’autre part cette mise à disposition gratuite constitue une libéralité entachée d’illégalité, voire une atteinte au principe de la liberté du commerce et de l’industrie.
Et, au-delà de la sanction de nature administrative, la méconnaissance du caractère onéreux de l’occupation privative du domaine public peut être sanctionnée pénalement : la complaisance de la commune peut en effet être constitutive du délit de concussion par autorité dépositaire de l’autorité publique visé à l’article 432-10 alinéa 2 du code pénal.
Autrement dit, la commune ne peut pas attribuer une aide indirecte sous la forme de la construction d’un parking public en faveur des deux sociétés (Société POLE DE SANTE DU VALOIS et la Société SCI RYM).
De plus, par cet accord imposé par «la Société Pôle de Santé du Valois et la Société SCI RYM » à la municipalité, la ville accorde un avantage discriminant aux dépend des autres professionnels de santé.
Ce privilège dont le coût total sera supérieur à 500 000 euros n’est pas chiffré dans la délibération proposée, ne permettant pas aux conseillers municipaux de voter de manière totalement éclairée, en toute connaissance de cause.
Cet avantage financier consentie à « la Société Pôle de Santé du Valois » est dans la même ligne de conduite de la ville que celui qu’il a accordé au Dr Quéant, en lui attribuant sans engagement de loyer, un cabinet de consultation place Rameau, au voisinage immédiat des cabinets de consultation de deux de ses confrères libéraux installés en cabinet à proximité immédiate.
En l’espèce devant le Conseil de l’Ordre des Médecins, cela s’apparente à de la concurrence déloyale envers l’ensemble des médecins libéraux de la ville.
Cet état de fait est contraire à la déontologie médicale pour l’exercice libéral de la médecine de ville.
En sus, dans vos explications en séance à ce propos, vous indiquez très doctement, que ce « parking » est construit pour permettre aux usagers de la gendarmerie de s’y rendre le dimanche matin car le volume de plaintes ou des convocations y est plus importante que les autres jours de la semaine.
Cette acception des plus discutable en soutien à votre démonstration, n’est étayée par aucun argument comparatif chiffré accompagnant vos propos quant au nombre des convocations du dimanche matin à la gendarmerie de Crépy en Valois.
Cette dernière justification semble aujourd’hui, parfaitement disproportionnée et inappropriée par rapport à un besoin réel de stationnement à l’usage de la gendarmerie les dimanches en particulier.
6. Rétrocession dans le domaine public :
La délibération contestée dans le 6e considérant indique « qu’une partie des voies intérieures au projet pourront faire l’objet d’une rétrocession dans le Domaine public une fois achevées cette rétrocession faisant l’objet d’une convention signée préalablement à la délivrance du permis de construire ».
Le Code de l’urbanisme impose que le sort des voies et espaces communs soit réglé dès le dépôt de la demande de permis d’aménager (art. R 442-7 et R 442-8 du code de l’urbanisme) :
Ainsi le lotisseur (les deux sociétés) avec la commune de Crépy-en-Valois doivent signer une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Le conseil n’a pas eu à disposition au moins ce projet de convention.
La délibération ne prévoit d’ailleurs pas l’accord du conseil sur ce point ce qui laisse à penser encore une fois le caractère prématuré et hâtif du projet en cause.
C’est pourquoi :
Vu l’ensemble des éléments explicités dans notre recours gracieux contre votre délibération 2019-09-21 prise en Conseil municipal le 11 septembre 2019 en mairie de Crépy en Valois,
Considérant que votre délibération est emplie d’erreurs de droit, d’inexactitude matérielle des faits, entachée d’erreurs manifestes d'appréciation d’intérêt pour notre collectivité, de manque de transparence dans votre procédure et de son traitement non égalitaire de cession du terrain public de 6.700 m2 environ, à détacher des parcelles BE2, BE142 et BE147 situées rue des Chênes à Crépy-en-Valois, à la société« POLE DE SANTE DU VALOIS», immatriculée au RCS de Compiègne sous le n° 851 428 250 00019, 7 rue Jean-Jacques Bernard - BP 70409 - 60200 COMPIEGNE, représentée par Monsieur Vincent VESSELLE , son gérant, vendu à vil prix,
Je vous prie de bien vouloir :
• Retirer votre Délibération 2019-09-11,
• Annuler l’ensemble des démarches proposées ou déjà mise en œuvre concernant l’ensemble de la délibération 2019-09-11 pour l’ensemble de ses aspects juridiques administratifs, techniques et financier pour la ville,
• Organiser à bonne fin pour la santé publique de la ville, une véritable concertation ouverte et transparente aux bénéfices des habitants dans un climat de loyauté respectant l’intérêt général, l’accès aux soins pour tous, sans discrimination de forme, de moyens et sans précipitation lié au prochain rendez-vous électif de mars 2020.
Je vous en remercie par avance et, vous prie d'agréer, Monsieur le Maire l'expression de mes salutations distinguées.
Jean-Pierre Mouney, Président de l’Association de Gestion du Centre de Santé du Valois.
1. La délibération 2019-09-11, relative à la VENTE DE TERRAIN-RUE DES CHÊNES
Conseil municipal du 11 septembre 2019
11. VENTE DE TERRAIN - RUE DES CHENES
Rapporteur : Murielle WOLSKI
Vu le code général de la propriété des personnes publiques,
Vu le code général des collectivités territoriales, notamment son article L.2241-1,
Vu la délibération du 23 janvier 201O modifiant le programme d'aménagement d'ensemble (PAE) du secteur « Campus » approuvé par délibération du 9 octobre 2007, précisant notamment « que le besoin, aujourd'hui, d'un nouveau groupe scolaire n'est pas avéré et qu'il est préféré un remaniement de la carte scolaire »,
Considérant que le programme d'équipement annexé à la délibération du 9 octobre 2007 devait être achevé au plus tard au 31 décembre 2015 et qu'aucun autre programme d'équipement public n'est venu prendre la suite sur ce secteur,
Considérant dès lors que la Ville dispose des terrains situés rue des Chênes, qu'elle entend destiner à l'émergence d'un Pôle Santé, équipement d'intérêt général pour l'ensemble du Valois,
Vu l'engagement d'achat de la Société « POLE DE SANTE DU VALOIS », en vue d'acquérir, au prix de 86 euros hors taxes du m2 , un terrain de 6.700 m2 environ à détacher des parcelles BE2, BE142 et BE147 situées rue des Chênes à Crépy-en Valois, en zones IAUb1 et IAUb2 du Plan Local d’Urbanisme (« lot 1 » sur le plan joint en annexe),
Vu l'engagement d'achat de la Société « SCI RYM », en vue d’acquérir, au prix de 86 euros hors taxes du m2 , un terrain de 1.920 m2 environ à détacher de la parcelle BE147 située rue des Chênes à Crépy-en-Valois, en zone IAUb1 du Plan Local d'Urbanisme, (« lot 2 » sur le plan joint en annexe),
Considérant que les surfaces exactes à acquérir seront fixées par l'intervention d'un géomètre-expert
Vu l'avis du service France Domaine en date du 13 février 2019, pour la parcelle BE147p, complété par la demande d'avis en date du 29 mai 2019 pour les parcelles BE2p et BE142p,
Considérant que les acquéreurs achètent ces terrains dans l'intention d'y aménager un Pôle Santé constitué d'une Maison de santé accueillant des médecins généralistes et spécialistes, d'un laboratoire d'analyses médicales, d'une unité de radiologie, d'une unité de dialyse médicalisée, ainsi que d'une clinique dentaire pluridisciplinaire,
Considérant que la Ville pour sa part aménagera sur le restant de la parcelle BE147 (« lot 3 » sur le plan joint en annexe) un parking public, et procédera aux aménagements nécessaires sur la rue des Chênes et notamment sa jonction avec l'avenue des Erables,
Considérant qu'une partie des voies intérieures au projet pourront faire l'objet d'une rétrocession dans le Domaine public une fois achevées, cette rétrocession faisant l'objet d'une convention signée préalablement à la délivrance du permis de construire,
Considérant que la cession fera dans un premier temps l'objet d'une promesse de vente, intégrant les conditions suspensives ci-après décrites,
Le rapporteur propose au Conseil municipal de bien vouloir :
• Décider la vente d'un terrain de 6.700 m2 environ, à détacher des parcelles BE2, BE142 et BE147 situées rue des Chênes à Crépy-en-Valois, à la société « POLE DE SANTE DU VALOIS », immatriculée au RCS de Compiègne sous le n° 851 428 250 00019, 7 rue Jean-Jacques Bernard - BP 70409 - 60200 COMPIEGNE, représentée par Monsieur Vincent VESSELLE , son gérant,
• Préciser que cette vente est consentie dans l'unique objectif de la construction du Pôle santé défini plus haut, cette condition étant une condition essentielle de la vente, l'acquéreur ne pourra disposer du terrain pour un autre projet. Au cas où l'acquéreur revendrait dans le délai de dix ans à compter de l'acquisition, sans avoir achevé la construction du Pôle santé, la Ville aurait la faculté de se substituer à tout nouvel acquéreur, en achetant le terrain au prix de l'acquisition augmenté des frais d'acquisition payés par l'acquéreur.
• Dire que cette première vente aura lieu moyennant le prix principal de 86 euro; hors taxes le m2 , ledit prix payable comptant le jour de la signature authentique, aux conditions suspensives suivantes :
- obtention d'un prêt bancaire de 600.000 € pour l'acquisition du terrain
- obtention d'un prêt bancaire d'un montant minimum de 3.400.000 € pour la réalisation des travaux,
- obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation du projet envisagé de Pôle de santé,
• Décider la vente d'un terrain de 1.920 m2 environ, à détacher de la parcelle BE147 située rue des Chênes à Crépy-en-Valois, à la société « SCI RYM », immatriculée au RCS de Paris sous le n° 502 177 504, 112 avenue du Général Michel Bizot - 75012 PARIS, représentée par Monsieur Etienne LABASSY, Associé-Géra nt,
• Préciser que cette vente est consentie dans l'unique objectif de la construction d'une clinique dentaire pluridisciplinaire définie plus haut, cette condition étant une condition essentielle de la vente, l'acquéreur ne pourra disposer du terrain pour un autre projet. Au cas où l'acquéreur revendrait dans le délai de dix ans à compter de l'acquisition, sans avoir achevé la construction de la clinique dentaire, la Ville aurait la faculté de se substituer à tout nouvel acquéreur, en achetant le terrain au prix de l'acquisition augmenté des frais d'acquisition payés par l'acquéreur.
• Dire que cette seconde vente aura lieu moyennant le prix principal de 86 euros hors taxes le m2, ledit prix payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, aux conditions suspensives suivantes :
- obtention d'un prêt bancaire d'un montant de 500.000 € pour la réalisation des travaux,
- obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation du projet envisagé de clinique dentaire pluridisciplinaire,
• Préciser dans la promesse de vente que l'indemnité d'immobilisation sera fixée à 10 % du prix de vente, l'acquéreur s'obligeant à verser 5 % le jour de la signature de celle-ci, les 5 % restant étant versés au plus tard dans le délai de 8 jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la présente indemnité d'immobilisation pouvant être substituée, toute ou partie, par un engagement de caution bancaire,
• Charger pour la Ville de Crépy-en-Valois Maître FLEURY BOYER, Notaire à Crépy-en-Valois, de la rédaction de la promesse de vente, puis de l'acte de transfert de propriété,
• Préciser que l'ensemble des frais afférents à cette acquisition seront supportés par les acquéreurs,
• Autoriser le Maire ou l'Adjoint au Maire déléguée à l'Urbanisme à signer la promesse de vente, ainsi que l'acte authentique de transfert de propriété à intervenir, et toute pièce nécessaire à la régularisation de cette affaire,
• Préciser que la recette sera inscrite au compte 77-775-01 « Produits des cessions » du budget général.
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